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房产买卖交易尚未完成被另案查封,买房人该怎么办?

作者:李长业 来源:找法网 日期:2018-05-02 18:33

2016年8月,家住北京朝阳区的孙先生与郑女士签订了一套房产买卖合同,约定郑女士将自己名下一套140㎡的房子按900万元出售给孙先生。签约后,孙先生支付了180万定金。在完成网签后,孙先生得知作为交易标的的房产被案外债权人向法院申请保全查封。郑女士此后一直未采取措施偿还欠债,解除查封。由此造成交易无法继续进行,而此时该房产市价已由900万元上涨至1200元。孙先生很想买到这套房子。为维护自身合法权益,孙先生向法院提起了要求实际履行的诉讼请求,同时请求赔偿逾期交房损失。

一审法院受理后,直至开庭之日,被查封的房子一直未解封。庭审过程中,法官释明后,原告孙先生没有变更诉讼请求。一审法院认为:由于涉诉房屋处于被查封状态,客观上不具备继续履行的条件,原告最终能否取得房屋存在不确定性,故不支持原告要求实际履行的诉讼请求,最后判决驳回了原告孙先生的全部诉讼请求。

律师观点

法院作出驳回原告孙先生要求实际履行有相应的法律依据:

1、《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……”;

2、《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……”。

由于案外人对该房产查封在先,如法院支持原告孙先生的诉讼请求,要求被告实际履行,将房产过户给原告,但该判决因案外人对该房产的查封,形成实际履行(过户)的障碍,最终判决将得不到执行,判决因此失去意义。司法查封是债权人利用公权力对债权的一种保全措施,具有法定的公示和对抗效力,并构成对该房屋履行过户的实际障碍,故法院在司法查封未被解除的情况下,驳回原告孙先生要求继续履行该房屋买卖合同的诉讼请求,于法有据。

买房人该怎么办呢?在不能请求实际履行的情形下,原告在起诉之初在得知房屋已被查封,应起诉要求解除合同并赔偿损失。或在庭审过程中在法官释明后及时变更诉讼请求,由请求实际履行变更为请求解除合同并赔偿损失。

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